Une approche singulière de l'immobilier à Marrakech

Le processus est globalement similaire, mais le cadre juridique et administratif marocain présente ses propres spécificités. Au Maroc, le notaire joue un rôle central dès les premières étapes de la transaction. Il vérifie notamment la propriété du bien, son statut foncier, l'existence éventuelle d'hypothèques, de saisies ou d'autres droits inscrits, ainsi que sa situation fiscale et administrative. Pour les biens immatriculés, la propriété est enregistrée auprès de l'ANCFCC — Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie. Le processus peut également varier selon que l'acquéreur est marocain ou étranger, selon la nature du bien et selon que le terrain présente ou non une vocation agricole. C'est pourquoi nous recommandons de faire intervenir le notaire dès le début du processus d'acquisition, plutôt que d'attendre la signature définitive.

Les honoraires d'agence ne sont pas fixés par un taux unique et universel. Ils peuvent varier en fonction de l'agence, du bien et des conditions convenues dans le mandat. Dans le cadre d'une vente, la pratique couramment observée au Maroc est de 2,5 % HT du prix de vente à la charge du vendeur et 2,5 % HT à la charge de l'acquéreur. Avec une TVA de 20 %, cela représente 3 % TTC par partie, soit 6 % TTC au total. Ces honoraires couvrent l'ensemble du travail réalisé par l'agence tout au long de la transaction : estimation du bien, commercialisation, organisation des visites, recherche d'acquéreurs, négociation, accompagnement administratif et coordination jusqu'à la finalisation de la vente. Chez Arcanum, nos honoraires ainsi que leur répartition sont toujours présentés de manière transparente et convenus avec nos clients avant le début de la transaction.

VNA signifie « Vocation Non Agricole ». Elle concerne certains biens, notamment des terrains situés en dehors des zones urbaines et présentant une vocation agricole, lorsqu'un acquéreur souhaite y développer un projet d'investissement à usage non agricole. L'obtention d'une VNA peut permettre d'envisager un projet non agricole sur un terrain à vocation agricole, sous réserve du respect de certaines conditions. Il est toutefois essentiel de préciser qu'une VNA ne signifie pas automatiquement que le terrain est librement constructible. Des règles d'urbanisme, des autorisations de construire et d'autres démarches administratives peuvent également être nécessaires. Avant d'acquérir ce type de bien, il est donc essentiel de vérifier son statut foncier, son zonage, les conditions liées à la VNA, sa constructibilité réelle ainsi que les autorisations d'urbanisme nécessaires. Chez Arcanum, nous travaillons avec des notaires, architectes et experts de confiance afin que ces différents éléments soient soigneusement étudiés avant tout engagement.

Avant la signature de l'acte définitif, le notaire procède aux vérifications juridiques et administratives nécessaires afin de s'assurer que le vendeur est bien habilité à céder le bien et que l'acquéreur peut en devenir propriétaire dans des conditions sécurisées. Pour un bien immatriculé, cela comprend généralement la vérification du certificat de propriété récent, des droits de propriété du vendeur ainsi que de l'existence éventuelle d'hypothèques, de saisies, de prénotations ou d'autres droits inscrits. Le notaire examine également la situation fiscale du bien, son statut urbanistique et administratif, ainsi que les permis de construire et documents de conformité lorsque cela est nécessaire. Des documents complémentaires peuvent être requis selon la nature du bien : documents de copropriété pour un appartement, documents d'urbanisme et de construction pour une villa, documents relatifs à la VNA pour certains terrains, ou encore documents spécifiques pour un riad ou un bien destiné à une activité touristique. Les exigences exactes dépendent donc de chaque transaction. C'est pourquoi les vérifications doivent idéalement commencer avant tout engagement financier significatif.

Le Titre Foncier est un document officiel attestant de l'immatriculation d'un bien dans le système de conservation foncière marocain. Il constitue une preuve formelle de la propriété ainsi que des droits enregistrés sur le bien. La Melkia est un document traditionnel attestant généralement de la propriété d'un bien non immatriculé. Elle n'offre pas le même niveau de sécurité et de traçabilité qu'un Titre Foncier et nécessite donc une vérification juridique particulièrement approfondie. Cette distinction est particulièrement importante à Marrakech, où les acquéreurs peuvent être amenés à rencontrer des biens traditionnels tels que des riads, des maisons situées dans la Médina ou encore des terrains en dehors des zones urbaines. Avant d'acquérir un bien détenu sous Melkia, nous recommandons vivement de faire examiner attentivement les documents de propriété ainsi que l'historique juridique du bien par le notaire.

Oui. Les ressortissants étrangers peuvent généralement acquérir des biens immobiliers résidentiels au Maroc, notamment des appartements, villas et riads. Certaines spécificités peuvent toutefois s'appliquer en fonction de la nature et de la localisation du bien. En particulier, l'acquisition de certains terrains à vocation agricole situés en dehors des zones urbaines peut être soumise à des procédures spécifiques, notamment à la procédure VNA lorsqu'un projet d'investissement non agricole est envisagé. Pour les acquéreurs internationaux, il est également important de veiller à ce que l'origine et le transfert des fonds soient correctement documentés, notamment si vous envisagez à terme de rapatrier le produit d'une éventuelle revente. Notre équipe travaille aux côtés de notaires, de professionnels du droit et de conseillers financiers de confiance afin d'aider nos clients internationaux à comprendre les exigences applicables et à structurer leur acquisition dans les meilleures conditions de sécurité.